Контактная информация RegHelp.ИНФО
Главная Контакты В избранное
  • Популярное

      Новости партнеров

      XML error in File: http://news.yandex.ru/index.rss
      XML error: at line 0
    • В случае, если квартира находится в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

      Об этом Письмо Минфина РФ от 06.03.2012 N 03-04-05/7-268.

      В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

      Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

      В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

      В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
      Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) выявила ряд новых схем посягательства мошенников на частную и государственную собственность, сообщил руководитель управления ведомства по Москве Сергей Денисенко в интервью "Российской газете".

      "Мы обнаружили целых пять новых схем, с помощью которого мошенники пытались в течение этого и прошлого годов завладеть чужим имуществом. И если бы не своевременное внимание регистраторов, немало москвичей и организаций города, однажды проснувшись, могли бы не досчитаться собственности", - подчеркнул С.Денисенко.
      Он уточнил, что этих результатов ведомству удалось достичь в том числе в ходе реализации "Национальном плане противодействия коррупции".
      По словам руководителя управления, существуют изощренные способы, на первый взгляд, вполне законного перехода права собственности.
      "Схема номер 1", констатировал собеседник издания, касается на первый взгляд, абсолютно заброшенных зданий общежитий, жилых домов, производственных цехов. Он отметил, что есть люди, у которых такие постройки на счету - "они ведут свой черный реестр имущества, которым неплохо бы завладеть", поскольку стоимость земли в Москве весьма высока.
      "И вот мошенники приходят в Росреестр с заявлением зарегистрировать ее. Представляют подложные документы на эту собственность, датированные 1991-1994 годами. Они отлично знают, что единой базы в ту пору в столице еще не было, а значит, проверить их подлинность по архивам невозможно", - продолжил С.Денисенко.
      Руководитель столичного управления указал, что все-таки с помощью экспертизы, которую потребовали регистраторы, свыше десятка таких сделок остановлены: "Сейчас по каждой из них Следственным департаментом МВД России проводится предварительное следствие".
      Иногда, по его словам, жулики предпочитают нести подложные документы не в Росреестр, а в суды, "как правило, не московские, понимая, что здесь их легко проверить, а расположенные в Тульской и Рязанской областях, Республике Татарстан, Ставропольском и Краснодарском краях".
      "Получив на руки уже подлинное решение суда, смело идут к нам и требуют зарегистрировать на их имя чужое. В случаях сопротивления - пытаются применять все возможные меры давления. Тем не менее, мы такие решения обжалуем и передаем их на расследование в Главное следственное управление по городу Москве. Это вторая схема", - сообщил С.Денисенко.
      По третьей схеме мошенники "просто представляют в органы регистрации подложные решения судов и, увы, порой все-таки добиваются своего, чаще всего так поступают с целью присвоить квартиры умерших москвичей".
      Эта схема, добавил чиновник Росреестра, сейчас очень распространена - выявлено уже более 50 подобных фактов.
      Еще один способ отъема чужого имущества - с помощью поддельных решений судов завладеть долей города в новостройках, возводимых по инвестконтрактам. "Расчет простой - у города собственности много, может быть, если немного убавить, то власти не сразу и заметят", - пояснил он.
      С.Денисенко выразил сожаление, что часть этих преступлений стали возможны при соучастии сотрудников Росреестра: "Кто-то приторговывает конфиденциальной информацией, а кто-то снабжает мошенников образцами правоустаналивающих документов, с помощью которых они осуществляют преступные замыслы
      Он сообщил, что по результатам служебных расследований 20 сотрудников Росреестра были уволены в рамках коррупционной составляющей, еще к 45 были применены меры дисциплинарного воздействия.
      Иск о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков, по мнению Департамента, следует исчислять в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

      Об этом Письмо Минфина РФ от 05.03.2012 N 03-05-06-03/15.

      Иск о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества имеет конечной целью не получение какого-либо имущества, а двустороннюю реституцию.

      Однако в соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) двусторонняя реституция является последствием недействительности сделки, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

      При рассмотрении данного вопроса необходимо обратить внимание на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2008 N 5-В08-8.

      ГК РФ не содержит норм, регулирующих последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости. В связи с этим действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон ( ч. 4 ст. 453 ГК РФ).

      В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи является одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имело собственника, и одновременно согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ - прекращения права собственности продавца.

      Следовательно, соответствующими правовыми последствиями сделки купли-продажи являются переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.

      При купле-продаже нежилого помещения государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю ( п. 1 ст. 551 ГК РФ).

      В связи с этим интересы лица, предъявляющего иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости, не всегда предусматривают возврат проданного объекта недвижимости или возмещение его стоимости в деньгах. Так, ч. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
      Определение размера госпошлины, уплачиваемой на государственную регистрацию права собственности на земельный участок, на котором размещен гараж или объект гаражного назначения.

      Если в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в кадастровом паспорте, земельный участок предназначен для размещения гаражей или объектов гаражного назначения, то государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на данный земельный участок уплачивается в размере, установленном пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

      Об этом Письмо Минфина РФ от 06.03.2012 N 03-05-06-03/16.

      В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в п. 1 данной статьи , используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

      В том случае если в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в кадастровом паспорте, земельный участок предназначен для размещения гаражей или объектов гаражного назначения, то государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на данный земельный участок уплачивается в размере, установленном пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

      Если в кадастровом паспорте указан иной вид разрешенного использования земельного участка, то государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, на котором размещен гараж или объект гаражного назначения, уплачивается в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
      Развод супругов не должен влиять на срок владения имуществом Развод супругов не должен влиять на срок владения имуществом


      В 2006 году супруги развелись. По решению суда признано право собственности каждого из супругов на 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В апреле 2011 года по договору мены супруга становится единоличным собственником квартиры. И теперь она желает продать имущество. Будет ли она обязана платить НДФЛ с суммы продажи?

      Как объяснил Минфин России, поскольку квартира находится в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать налогообложению НДФЛ.

      Следует обратить внимание на то, что моментом возникновения права собственности у супруга (участника долевой собственности) на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности в связи с изменением состава собственников квартиры, а момент первоначальной регистрации права.

      Росреестр запускает электронную регистрацию прав на недвижимость

      МОСКВА, 19 мар - РИА Новости. Росреестр запускает на своем новом интернет-сайте сервис по регистрации прав на недвижимое имущество в электронном виде, сообщает ведомство.

      Основными критериями при разработке новой версии интернет-сайта стали удобство и максимальная доступность получения государственных услуг, оказываемых Росреестром, - говорится в сообщении.


      В новой версии сайта доступны такие электронные сервисы, как подача заявления о регистрации прав на недвижимость, постановка объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, проверка электронного документа. Кроме того, в информационных разделах можно получить справочную информацию об услугах; перечнях и шаблонах документов, необходимых для получения услуг; размерах пошлин, графике приема заявителей в офисах Росреестра.

      На новом портале также доступна публичная кадастровая карта, где по различным критериям поиска можно найти общую информацию о том или ином земельном участке.

      Как отмечал ранее глава Росреестра Сергей Васильев, перевод услуги о регистрации прав на недвижимость в электронный вид означает, что это можно будет сделать не выходя из дома. Нужно заполнить электронное заявление в органы Росреестра, отсканировать и приложить договор о приобретении квартиры и перечень необходимых документов, заверить своей электронной подписью и послать в Росреестр, пояснял он. Если потребуется информация из других органов, Росреестр проверит ее самостоятельно.

      При этом покупатель недвижимости может даже не приходить в органы Росреестра за свидетельством о регистрации прав, поскольку подтверждением права собственности является запись в реестре прав, а не бланк свидетельства.
      Постановление ВАС РФ о будущей недвижимости стало событием года - эксперт Главным событием арбитражной практики в сфере недвижимости в 2011 году стало постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ о спорах, вытекающих из договоров о будущей недвижимости, считает партнер крупной юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Эксперт назвал документ "знаменитым" и "скандальным".

      "ВАС, наверное, даже больший поставщик новостей, чем наши законодатели. Обращает на себя внимание знаменитое скандальное 54-е постановление, в котором состоялась переквалификация инвестдоговоров в договоры купли-продажи", - сказал Можаровский в среду на встрече с журналистами.

      Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" под номером 54 было принято в июле 2011 года.

      В нем говорится, в частности, что споры по предварительным договорам (когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества), подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями Гражданского кодекса (ГК) РФ о договоре купли-продажи с предоплатой.

      Начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, комментируя РАПСИ/rapsinews.ru постановление, отметил, что в нем "предлагается ввести все "инвестиционные договоры" в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, "классических" договорных форм - купля-продажа, подряд, простое товарищество".

      По словам Можаровского, "концептуально юридически решение абсолютно правильное - право собственности должно возникать у собственника земли, у держателя разрешения на строительство", а не у инвестора. Однако удивление эксперта вызывает то, что "высшей судебной инстанции понадобилось 12 или 13 лет после принятия закона об инвестиционной деятельности" для того, чтобы сформулировать эту позицию.

      В качестве важных тезисов постановления адвокат указал положения о том, что переход права на новую недвижимость облагается НДС, и о том, что договор купли-продажи будущего помещения не подлежит регистрации, так как в момент заключения договора объект еще не существует.

      Вторым значимым событием арбитражной практики в 2011 году Можаровский назвал правовую позицию высшего арбитража, высказанную в апреле в постановлении Президиума ВАС РФ по делу "Станколит" против Росреестра" (ВАС-14950/10).

      "ВАС сказал, что можно арендовать часть участка, но регистрировать права собственности на часть участка нельзя", - отметил эксперт. То есть, часть участка не является объектом прав, но в аренду его взять можно.

      Можаровский также выделил постановление Конституционного суда РФ, вынесенное по запросу ВАС РФ, о статусе третейских судов и, в частности, о подведомственности им споров из-за недвижимости.

      "Было признано, что третейские суды вправе рассматривать дела о правах на недвижимое имущество, но территориальная исключительная подсудность России сохранилась - если недвижимость в России, то рассматривать споры можно только в России", - сказал Можаровский.

      Эксперт коснулся еще ряда событий прошлого года в сфере правового регулирования недвижимости и гражданского права вообще. По его словам, его "удручает" глубокое реформирование ГК РФ, которое подтверждает "неустойчивость, непредсказуемость правил" в России, что губительно сказывается на инвестклимате.

      "Я бы пошел эволюционным путем и занялся бы улучшением судебной системы", - высказал свое мнение Можаровский.

      В то же время он положительно оценил то, что "дискуссии о налоге на имущество отложены до 2017 года", поскольку система к этому не готова, и изменения в Градостроительный кодекс. В частности, новацию, согласно которой "при переходе права собственности на участок, новый правообладатель участка может переоформить разрешение на строительство на себя", то есть разрешение следует за участком, пояснил юрист.
      Налогоплательщики, которые приобрели жилье, при определении налоговой базы по НДФЛ вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов. Максимальная сумма вычета — 2 млн. рублей. За какой год можно получить вычет, если договор купли-продажи, акт приема-передачи и платежный документ на квартиру датированы декабрем 2011 года, а свидетельство о государственной регистрации права собственности — январем 2012 года? По мнению Минфина России (письмо от 14.03.2012 № 03−04−05/7−296), имущественный вычет по НДФЛ предоставляется за 2012 год и последующие годы.

      В абзаце 22 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ говорится, что при приобретении жилья в строящемся доме необходимо представить договор о приобретении жилья в строящемся доме, акт передачи жилья или документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таким образом, документом, подтверждающим право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья в существующем доме, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
      Успеть застолбить свою землю: новое законодательство о владениии и пользовании землями сельхозназначения коснётся каждого Первого июля 2012 года произойдет достаточно радикальное изменение в сельском хозяйстве – закончится длительный период, предоставленный крестьянам на переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение земельных участков в собственность по льготной цене, не дороже 3-х процентов от кадастровой стоимости, т.е. всего за несколько процентов от реальной стоимости.

      В соответствии пунктом 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с учетом изменений внесенных Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по своему желанию, на право аренды или приобрести их в собственность до 1 июля 2012 года, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, пресекательный срок переоформления прав на земельные участки продлен еще на полгода.

      Так, что мы приближаемся к моменту завершения еще одного этапа земельной реформы, что создает качественно новую ситуацию в аграрном секторе, ведь земля не тлько средство производства, но и должна стать источником обеспечения привлечения долгосрочных инвестиционных кредитов, что типично для всех развитых аграрных экономики.

      Язык закона несколько отличается от языка общения и как понимать такую норму, если с одной стороны записано - «обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками или приобрести земельные участки в собственность », а с другой стороны пишется «по своему желанию, до 1 июля 2012 года».

      Так, переоформление земли в собственность или в аренду, это право или обязанность? «По своему желанию» - означает, что правообладатель имеет возможность выбирать, выкупить или взять в аренду, используемый им земельный участок.

      С одной стороны, это право, дающее большую выгоду землевладельцу, поскольку с момента регистрации права собственности на земельный участок, он вовлекается в коммерческий оборот, т.е. его можно продать, внести в уставный капитал, или заложить под получение кредита.

      С другой стороны, это еще и обязанность. Поскольку в законе так прямо и сказано – юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Причем эта обязанность подкреплена штрафными санкциями за не исполнение. Уже с 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

      Данная норма закона вводит ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

      При этом стоит отметить, что эти санкции будут налагаться и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, они (например – фермеры, главы КФХ) несут такую же административную ответственность как и юридические лица.

      Ну а если, как часто бывает, крестьянин и готов переоформить, а местная администрация, мягко говоря, не спешит. Что отвечать за других опять крестьянин будет?

      Невыполнение местной Администрацией предусмотренной законом обязанности по принятию решений о предоставлении (переоформлении) земельных участков в собственность предприятий посредством заключения договоров купли-продажи, на указанны выше земельные участки, грубо нарушает законные права сельхозпроизводителей на выкуп земельных участков и препятствует осуществлению их производственной деятельности как сельскохозяйственных предприятий. И в этом случае спор между сторонами может разрешить только суд.

      Возникает вопрос, а возможно ли будет выкупить или переоформить в аренду свой земельный участок, после 1 июля 2012 года?

      Законодатель дает ответ – ДА, но выкуп возможен только в общем порядке, который предусматривает продажу земельных участков или право аренды на торгах, по рыночной стоимости. То есть, землю, на которой вы работаете, может купить кто-то другой.

      В настоящее время уже имеется большая положительная судебная практика. Правда, для обращения в суд, заинтересованной стороне необходимо получить отказ в приватизации (переоформлении), и этот отказ предъявлять в суд.

      При этом следует учитывать, что согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

      Что происходит с кадастровым учетом земельных участков, срок временной регистрации на которые истек? Ведь, для постановки на кадастровый учет владельцы уже затратили немалые денежные средства?

      Для того чтобы переоформить в собственность земельные участки центральным вопросом является их постановка на кадастровый учет. Это самый сложный и длительный процесс, а главное затратный. Но без этого не возможны ни какие юридические действия с земельным участком. При этом необходимо обратить особое внимание, что статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлен временный (для «земельных участков» срок 2 года) характер регистрации вновь образованных земельных участков и преобразованных в результате выдела земельного участка.

      По истечении двухлетнего срока со дня постановки земельного участка на кадастровый учет, если не осуществлена государственная регистрация права собственности, либо аренды на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

      В настоящее время органы государственного кадастра снимают с учета такие земельные участки, часто без уведомления. И надо признать, что таких случаев уже много. Так, есть случаи снятия с кадастрового учета земельных участков общей площадью по несколько тысяч гектаров, т.е. все земли целых предприятий сельскохозяйственных производителей.

      Например, Московской области одно из хозяйств, с момента своего создания (с середины прошлого века), использовало несколько тысяч гектаров сельхозугодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем было принято решение о приватизации используемой земли. Затратили уйму времени и денег на оформление землеустроительной документации. И, что называется, отложили в «долгий ящик». Затем «вспомнили», что дело не довели до конца. И начали срочно завершать процесс. Но время ушло.

      Из-за бюрократической медлительности самой процедуры, что вполне объективно, успели переоформить лишь незначительную часть земли в собственность. Существенная часть земельных участков была снята с кадастрового учета. В результате, все те судебные споры о границах, которые были выиграны для сохранения установленных границ, оказались ни кому не нужны. Все те, у кого были претензии, справедливые или нет уже другой вопрос, совершенно свободно зарегистрировали в государственном кадастре свои земельные участки с ранее «спорными» границами, на которые, по их мнению, существенно накладывались границы сельхозугодий хозяйства. Что препятствовало им ранее зарегистрировать свои права на землю.

      В свою очередь и Администрации сельских поселений, воспользовавшись случаем, указали некоторым дачникам и огородниками, места расположения их участков прямо на сельхозугодиях хозяйства, и подписали все необходимые для этого документы. Таким образом, предприятие теперь на всегда потеряло значительную часть своих земель, а это несколько тысяч гектаров.

      В результате новая постановка на кадастровый учет, в данной ситуации, становится невозможной или почти невозможной. С момента снятия с учета на территории такого земельного участка, например по решению местной Администрации, без вашего ведома, может быть образован новый земельный участок, принадлежащий другому владельцу (новому собственнику), а Вы, прежний владелец останетесь, что называется «за бортом» и долго будете доказывать свою правоту в судах разных уровней. Шансов отстоять свою правоту практически не останется. В этом случае землевладельцу (правообладателю) необходимо вновь формировать земельный участок, так что это зона особого внимания.

      Может возникнуть и такая ситуация, что земельный участок будет снят с кадастрового учета уже в период, когда готовится соответствующее постановление Администрации или идет судебный процесс по обязанию органов власти переоформить бессрочное пользование на интересующее право. Иначе говоря, срок временного учета может истечь в самый не подходящий момент. Тогда полученное Постановление Администрации или судебное решение могут оказаться бессмысленными, поскольку их невозможно реализовать, так как регистрирующий орган не примет на регистрацию документы либо вынесет решение об отказе в регистрации, из-за отсутствия вашего участка в Государственном кадастре недвижимого имущества. В этом случае, вероятно, уже ни один суд не поможет.

      Но еще есть время, хотя его крайне мало (до 1 июля 2012 года), переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, и задача эта первоочередная, так как земля предприятия получает максимальную коммерческую оборотоспособность только с момента регистрации права собственности.
      Сейчас необходимо успеть сделать все возможное, хотя бы подать соответствующие заявления в Администрации муниципальных районов на переоформление земли в собственность и получить нужные постановления.

      В случае отказа администрации в соответствующем переоформлении земли имеется только три месяца на его обжалования в суде. Но, это еще один шанс на то, что бы успеть, даже если завершение этой тяжбы состоится после 1 июля сего года.
      Большая часть коттеджных поселков сегодня реализуется в виде дачных некоммерческих партнерств или товариществ на сельскохозяйственных землях. На что нужно обратить внимание при покупке участка в таком проекте, рассказывает президент коллегии адвокатов «Серебряный век» Андрей Кудрин.

      – Андрей Валерьевич, скажите, кто чаще обращается к юристам – люди, которые только планируют купить участок, или те, кто столкнулся с определенными проблемами уже после покупки?

      – К сожалению, первые не советуются с юристами почти никогда, а вот случаи, когда человек «купил» земельный участок или участок с домом, а потом осознал, что права оформлены неправильно или их нет вовсе, встречаются сплошь и рядом.

      – Ну что же, сформулируем несколько советов, которые помогут нашим читателям купить земельный участок без риска (и давайте сразу условимся: сегодня будем говорить о сегменте коттеджных поселков, вторичный рынок обсудим в другой раз). Итак, с чего начать?

      – Конечно, я мог бы посоветовать людям приобретать только участки, относящиеся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство», с полным пакетом документов, но… сказать так – значит отмахнуться от проблемы. Дело в том, что таких участков на рынке всего 15-20%. К тому же, стоят они как правило очень дорого.

      Подавляющее большинство коттеджных поселков возводится сегодня на землях сельскохозяйственного назначения – поэтому выбирать приходится в основном из участков этого типа.

      – А что не так с землями сельхозназначения? Ведь строить дома на них по закону – можно, а «прописаться» нельзя.

      – ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действительно, разрешает возводить жилые строения на дачных, садовых участках, имеющих статус сельхозземель. Однако законодатели подразумевали под этим, естественно, строительство дач, домиков для сезонного проживания. Не случайно законом запрещена «прописка» в таких объектах.

      На практике все вышло иначе. Сельхозугодья сейчас активно используют для возведения коттеджных поселков, явно рассчитанных на постоянное проживание. Да и с регистрацией вопрос до сих пор довольно сложный. С одной стороны, Конституционный суд дважды, в 2008-м и в 2011 годах, признал незаконным запрет на регистрацию граждан в садоводствах, в том числе расположенных на сельхозземлях. Между тем на практике добиться этой «прописки» очень сложно. Во-первых, на сегодняшний день регистрация возможна только по решению суда. Во-вторых, придется еще доказать, что ваш дом пригоден для постоянного проживания. Соответствующая экспертиза стоит денег и порой – немалых. Ну и, наконец, получение заветной «прописки» не приведет к появлению поблизости детского сада, школы, поликлиники – у местных властей просто нет денег на всю эту инфраструктуру. Так что игра не стоит свеч.

      – Бог с ней, с «пропиской». Но я хотя бы могу быть уверен, что мой коттедж, построенный на сельхозземле, завтра не признают самостроем?

      – Если права на землю оформлены надлежащим образом, то, конечно, никто не признает ваш коттедж самовольной постройкой. Возможно, систему классификации земель вообще упростят – вы, наверное, знаете, Минэкономразвития выступило с такой инициативой. Тогда Правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты будут определять, где можно строить дома, а где – сажать картошку.

      Кстати, это одна из причин, по которой, прежде чем купить участок, необходимо выяснить, утвержден ли генеральный план коттеджного поселка районным архитектором. Внимательно посмотрите в кадастровом паспорте в графу «Разрешенное использование», она чуть ниже строки, где указана категория земель. Там должно быть написано: «Для организации дачного некоммерческого партнерства (ДНП)» либо что-то подобное.

      – Где можно найти этот план планировки и застройки?

      – Если такой план у компании есть, то, поверьте, он будет висеть в офисе на самом видном месте.

      Кроме того, не поленитесь сходить в местную муниципальную администрацию. Если интересующий вас участок расположен на сельхозземлях, уточните, действительно ли принималось решение об изменении разрешенного использования на «дачное строительство» и каковы перспективы включения поселка в черту населенного пункта.

      – Какие еще документы должен предъявить покупателю девелопер проекта?

      – Первое и самое главное – правоустанавливающие документы на землю. Чаще всего это право собственности, но территория коттеджного поселка может находиться у девелопера и в аренде. Бояться этого не стоит, нужно только обратить внимание, чтобы договор аренды был долгосрочным и имел регистрацию в Росреестре.

      Следующий важный момент: приобретаемый участок должен иметь собственный кадастровый паспорт, где, в частности, прописаны его размер, разрешенное использование (должно быть указано – «под дачное строительство», «садоводческое хозяйство» и т. п.). Непосредственно на месте границы земельного надела фиксируются флажочками или межевыми знаками.

      – А если мне покажут кадастровый паспорт от другого участка? Ведь на месте межевые знаки можно и подтасовать…

      – Сличайте кадастровый паспорт с генеральным планом поселка. А вообще, чтобы не попасть в лапы к мошенникам, не стоит покупать земельный участок у первой попавшейся компании. Изучите историю девелопера – имеет ли он уже успешный опыт реализации коттеджных поселков. Почитайте форумы: обычно, если компания замешана в каком-то скандале, это всплывает в интернете.

      Сегодня потребитель может вполне легально получать массу нужной ему информации. Например, в налоговой инспекции по месту регистрации фирмы-застройщика – выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц). В ней содержится информация об учредителях фирмы, ее руководителе и проч. В Управлении Росреестра можно взять выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав). Из нее узнаете о том, какие права зарегистрированы на интересующий вас объект и какие обременения (ограничения) имеются.

      В интернете есть кадастровая карта всей страны, в которой при определенной настойчивости удастся отыскать «свой» участок и краткую информацию по нему.

      Есть и другие факторы, косвенно свидетельствующие о серьезных намерениях девелопера. Скажем, открытость компании – наличие информативного сайта, участие в выставках, возможность без проблем пообщаться с руководством и т. д.

      Большое значение также имеет степень готовности поселка. Одно дело – чистое поле без единого фундамента, и другое – когда в поселке уже построено несколько домов. Хотя стопроцентной гарантии это, конечно, не дает. Я знаю проекты, где давно возведены все коттеджи, проложены коммуникации, но нет прав на землю. Поэтому еще раз повторюсь, правоустанавливающие документы – это первое, на что нужно смотреть, чтобы купить участок без риска.

      – А как насчет инженерных коммуникаций? Нередко, согласно рекламе, они только «планируются». Как понять, сдержит ли девелопер обещания?

      – Девелопер должен иметь действующий договор с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к сетям. В этом документе фиксируются сроки выполнения данных работ, цена, объем выделяемых мощностей. Не поленитесь разделить общую проектную мощность на количество домовладений. Бывает, например, что на участок выходит меньше одного киловатта электроэнергии, продавец же утверждает, что пока, на период строительства, жителям поселка мощностей хватит, а потом электричество можно будет докупить. Но далеко не везде имеются свободные резервы.

      – Коттеджные поселки на сельхозземле обычно реализуются в формате «дачного некоммерческого партнерства» или «товарищества». Подчеркну – некоммерческого. Но ведь они, по сути, продают участки, нет ли тут противоречия?

      – Нет, купить участок в данном случае можно на вполне законных основаниях. Покупателя принимают в ряды некоммерческого партнерства, при этом плату за участок он вносит в виде вступительного взноса. Обычно предусмотрены также членские взносы – на текущее управление поселком и целевые – на тот случай, если общее собрание решит, например, построить детскую или спортивную площадку.

      – Как можно контролировать деятельность руководства ДНП?

      – Нужно формировать ревизионную комиссию, которая раз в год будет проводить проверку целевого использования средств. Возможен и внешний аудит. Применительно к загородному рынку я, правда, такого еще не встречал, но, уверен, рынок рано или поздно к этому придет.

      – А что должно быть прописано в договоре строительного подряда, если таковой имеется?

      – Тут лучше советоваться со знакомыми строителями, а не с юристом. От себя скажу лишь, что не надо давать предоплату более 30%.

      Вообще, рынок отходит от продажи участков с обязательным подрядом. Сегодня потребитель не хочет, чтобы ему что-то навязывали. И это, по-моему, хорошо.
    Яндекс.Метрика

    Купить квартиру или продать квартиру - сделки должны быть полностью прозрачными!